北京房价2008 涨跌这个问题，业界争论已久，早在9月初，针对泛海国际、万科金阳等项目疯狂提价的行为，笔者提出警告《房价狂飚透支未来潜力，半年内北京楼市必现》，警告这种疯狂提价的行为将导致连锁反应，必将逼出提高首付等强烈的宏观调控手段，进而促使楼市拐点提前到来。
不出所料，随着二套房贷新政的到来，楼市一天比一天冷，北京多个项目开始降价，最典型的是沿海赛洛城的第七期，因为担心市场前景低迷，开发商干脆另起案名“美利山”，直接从原来精装的18000元/平方米降为毛坯13000元/平方米，扣除精装因素，降幅3000元/平方米。此外包括富力又一城、世贸奥临等多个品牌开发项目，纷纷***取大幅打折、促销的方式暗降房价。
然而，即便是市场一天比一天冷，但已经享受数年楼市热销的开发商依旧不愿意承认拐点已经到来。多位地产大腕人物更是强烈抨击拐点论，笔者不幸被列为“最不受开发商欢迎人物”之列，而且名字位居前列。
但正如笔者在新浪、焦点房网开博时所说：“当前房地产界最大的问题，不是明白的人太少，而是装糊涂的人太多”，为此，笔者再次发出“盛世危言”：08年一季度北京房价必跌无疑!
第一：07年楼市的价格飙涨并不等同于楼市的火爆。2007年是北京房地产价格上涨最快的一年，然而，在6月以前，北京楼市的销售整体是比较低迷的，而此后7、8、9、10四个月，虽然房价上涨迅猛，但另外一个衡量楼市的重要数据成交量却相比06年持续下降。从11月份中旬开始，北京楼市成交量出现明显下跌，这是北京楼市出现拐点的预兆。
第二：08年需求将大幅减少。支撑目前房地产市场的主要是以下四种需求，第一是投机和投资需求，预期通过未来房价上涨获利。第二个是恐慌性购买需求，害怕因为房价上涨买不起房而提前进入市场。第三是升级换代需求。第四才是刚性需求。这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩，房价预期上涨需求就爆发，预期下跌就萎缩。在目前整个市场转冷、北京房价开始松动的背景下，这三种需求都将迅速蒸发。
第三：08一季度房贷形势依旧严峻。对于当前金融调控的措施，绝大部分开发商非常想当然的理解为是商业银行年底周期性的信贷调整，期待2月份新一年度贷款额度的到来，成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。但08年中央将***取紧缩银根政策，严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产投资和房地产投资已成定局。一季度房贷不会大规模开闸放水，寄希望于08年一季度房贷开闸泄洪的开发企业遭受沉重打击。加上07年四季度已经成交但未获得贷款批准的客户数量巨大，一季度房贷可能大部分被07年四季度成交的合同挤占。
第四：08年供应将大幅攀升。由于07年上半年销售低迷、下半年捂盘惜售，07年将有一大部分供应量被延迟到08年进入市场，受到06年6月1日开始执行的“90/70”政策影响的项目也将同时入市，9、10月份开工的数百万平方米保障性用房08年也将供应市场，08年上半年北京将引来一个供应高峰。此外，行业对奥运之后楼市走势不确定性早有共识，笔者认为不会有开发商会捂盘等待奥运会之后再进入市场，因而可以预见的是，08年上半年各大开发企业都将全力以赴加大销售速度，需求降低、房贷紧缩、供应高峰同时到来。
第五：奥运概念透支恶果呈现。在国际上，几乎所有的国家在奥运会之后都出现房价下跌，其中关键的原因就是在奥运会之前投资者和普通购买者都会认为房价将持续上涨至奥运会，因而出于看好投资前景或者担心房价上涨而选择尽快进入市场。同时，开发商也会认为奥运会之前房价不会下跌，进而捂盘惜售、大幅提价，从而在供求两个方面都看好奥运节点之前楼市走向，房价预期增高成为一个普遍现象，最后则是预支了奥运之后相当长一段时间的楼市升值潜力。一旦奥运结束，购房者心态将恢复理性，开发商也少了看好房价坚挺的理由，被预支抬高的房价必然会出现松动，回落到一个合理的水平。
笔者预计，北京房价2008 回调会表现在以下几个方面：一是在售项目迫于资金压力及竞争压力变相降价，预计折扣促销幅度在一季度将达到10%;二是新开盘项目降低逾期，选择低价入市，预计降幅将达15%;而二手房房，由于早期进入市场的投资客获益空间较大、后期进入市场的投资客成本高昂，前一类客户可能降低收益逾期***，后一类客户则可能恐慌性抛售，二手房降幅相比今年11月份最高点可能达15%-20%。
但需要注明的是，笔者所说的房价回调并不是说所有楼盘都同时降价，由于北京市场需求依旧旺盛，出现结构性调整的可能性最大，一些性价比比较高的项目以及中低价位楼盘依旧将赢得市场认可，而核心区域项目由于租赁收益较高、保值功能较强，因而这两类产品受市场影响不大。但那些07年盲目跟风提价、本身缺乏亮点的项目，将会成为这一轮洗牌中遭受打击最大的对象。整盘体量庞大、项目沉淀资金巨大的大盘，也将成为吞噬这些大开发商利润的一个黑洞。
总体评价
2003年的北京房地产市场，变化最大的就要数通州了，2003年年初，北京市的领导在通州考察时就指出：“通州不是远郊区，也不是卫星城，是新城区。”目前，通州区正按照北京市新城区的定位开发建设，通州总面积约50平方公里，外扩后的新城区面积将达到80平方公里。据悉，今
年东部住宅新开盘总供应量达到1000万平方米左右，其中通州约150万平方米，新盘11个，约占东部新盘总量的三分之一；在东部地区3500万平方米的总供应量中，通州占到500万平方米左右，可吸纳18万人迁入，作为一个越来越典型的居住区域，通州的地位已经不容置疑。同时随着八通线、朝阳北路和两广路延长至通州，使得通州房价得到十足的上升动力。新华联家园的均价就从开盘时的不到3000元／平方米上涨到了当前的3350元／平方米，升值潜力可见一斑。
买房指数
位置★★★
交通★★★★
配套★★★★
楼盘品质★★★★
（本指数仅供参考）
轻轨拉近城郊心理与空间距离
“要想富，先修路”。12月28日，地铁八通线将正式运营，为本来就是新项目扎堆的通州地产又添了一把火。八通线开通后，按正常运行估计，从通州土桥到四惠东站的单程运行时间约需15分钟；到四惠东站后，换乘地铁到国贸约再需要15分钟，住在通州，在城里上班的人们出行又多了条选择。如果以前通州地产是在“奔跑”的话，那么今后通州地产将进入“飞跃”。轻轨对于通州的意义远远超过了轻轨本身，它促使人们对通州再认识，从投资环境和居住心理等各方面更看好这块土地。中房协秘书长顾云昌用“三个距离和一个距离”来形容轻轨通车后的通州：“第一个是缩短时间距离，第二个是缩短心理距离，第三个是缩短楼盘品质的距离，也就是要缩短通州的楼盘和城里楼盘的距离，通州也有好楼盘。这三个距离缩短了，最终通州房价与城里房价的距离也就缩短了。”
运河文化孕育通州地产文脉
通州作为运河的北起点，有着悠久的历史和深厚的人文***。境内有大小河流13条，运河蜿蜒，像游龙，“三河三路”两侧百米绿色通道形成天然屏障。运河文化产业已被列入北京人文奥运六大景区之一，产业带总体规划也已基本完成。“花钱建造一个运河博物馆是我早年做房地产的动力。”北京富河园物业公司总经理乔长军认为运河是通州的根基，更是卖点，运河文化产业带的精心打造，对通州经济、文化、地产等方面都将是一个提升。如何运用丰足的水系***开发精品建筑，是很多通州房地产开发商关心的话题。城市规划专家谢远骥认为，除了住宅以外，通州还要发展运河文化，也就是说在运河沿线做一些景观，作为旅游度***，发展一些产业。在经营运河文化的时候不要粗制滥造，应事先进行可行性研究。每一个产业在研究过程当中，先把可行性和未来想好。
低密度住宅处处开花
最近两三年，通州地产产品的多样化、地产公司的正规化，操盘的成熟化，多家大型地产公司也纷纷进入通州区域。而由于通州与市中心地价昂贵相比，拥有相当大的土地成本优势，因此在市中昂贵的“多层板楼”在通州几乎随处可见。南北通透，通风***光条件好，居住舒适。这正符合了现代人追求健康卫生的居住要求。而Tomnhouse、别墅等也在通州处处开花。该区域的领头项目新华联家园，凭借55万平方米的成熟规模，它的社区配套和生活***设施在周边都处在了绝对的领先地位，在成功开发完其南区后，从今年年初开始建设并逐步销售的北区就在此基础上进行了大幅度的品质提升。项目销售负责人表示，此举就是要将整个通州区的居住档次和生活品质都提升到一个更高更新的台阶。
楼盘特色
通州地产沿三条脉络发展
城铁沿线、新华大街沿线和北侧的运河文化带。这三个脉络各有特点：城铁沿线交通便利，房价适中，适合小白领居住，主要依靠交通优势吸引客户；新华大街沿线配套齐全，景观好，主要依靠生活品质吸引客户；运河文化带拥有丰富的水***，景观最佳，价格便宜。城铁通车后，这条主线将大大强化，更多、更好的楼盘将在明年大量涌现。
从样板间到样板社区的升级
一些固有的销售模式也正在经受着新生事物的冲击，比如“样板间”在今天的通州区，出现了一个类似于“样板间”的新生事物——“样板社区”。推出样板社区的新华联由于一期的南区已经全部入住封园，并且获得了北京市金牌居住区和首都绿化花园式单位称号，因此也就为前往该项目看房的客户提供了一个真实可信的社区样板。
缺乏整体规划、配套不足、楼盘同质化严重
目前，通州的住宅配套设施，如配套商业、***业、体育休闲等设施仍显不足，现有配套的起点不高，住宅组团内部的产业链与住宅本身仍有脱节，成为提升整个通州区住宅品质的瓶颈。武夷花园策划总监丘自然认为：通州区房地产发展很热，但是规划上出现混乱的问题，很多的住宅产品出现同质化的现象。
买房人群
由于轻轨八通线的快速通道即将打开，通州将由旧模式向新模式快速切换，将名副其实地成为国贸、CBD、使馆区的后花园；成为东西交通主动脉上的重要一环；成为人们心中理想的生活社区，同时也担负起缓解城市人口压力的重要使命。因此在东区工作的人将更多地考虑将家安在通州。年轻人成为通州地区主要消费群：根据CBD整体规划，写字楼占50％，商业、宾馆、服务、文化和***设施占25％，住宅开发占25％。CBD区域地价昂贵，住宅几乎全部为高级公寓，其价格令一般工薪层难以接受。在CBD区域工作的职员中，大部分还是青年人，他们工作时间不长，经济实力有限，随着中央电视台及北京电视台的东迁，将会在本区域产生更多的年轻群体。他们中包括金融、***、媒体等机构中的从业人员，他们的居住需求因CBD房价过高而转向周边区域释放
国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广日前发表的最新研究报告指出，估计在２００８年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域；但奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整。（１０月２４日《东方早报》）
王小广之所以作出这样的判断，是基于如下因素：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。根据常理，可以说王小广的判断基本是理性的。但是，对于奥运会后房价的走势，笔者认为王小广强调的只是客观因素，而非关键因素。
决定房价的关键因素是什么呢？笔者以为首先是供需问题，而决定供需问题的核心既不是买房人，也不是开发商，而是行业主管部门和地方***。如果认识不到这一点，强调多少看似合理影响房价的因素，或者作出什么样的预测都是不能落地的。笔者逐一对王小广的理由进行分析。
首先，持续过高的房价对住宅需求的抑制作用。这一点表面上看是成立的，“有价无市”的现象似乎也证明了这一点。但是，我们要分析房价过高抑制的是哪部分需求？显然，影响最大的是没有购买能力的人群，而不是有钱有权的强势人群。在房价持续增长的情况下，高房价不但抑制不住强势人群，而且还会助长他们的炒房囤房行为。因为房价涨势就给了他们财富增值的希望。
对此，只有***部门通过解决职工就业和收入、缩小贫富差距，以及通过完善税收增加炒房囤房的成本来逐步解决。而单纯依靠高房价的自然力来抑制需求是不现实的，因为市场经济并不等于公平经济，而是“嫌贫爱富”，这就需要***从中调节。
其次，供给的释放及货币信贷的收缩效应。先说供给的释放。供给的释放程度，开发商自己只有很少的发言权，而决定权几乎都在***手里。不管是土地的供应，还是对开发商施工进度的管理以及囤房的整治，都成为影响供给的关键。比如，分析北京房价高的成因，要意识到除需求旺盛外，一个很重要的原因是供给不足，***土地供应***连年没有完成，以及对囤房开发商的治理不够，都是主要原因。
再说货币信贷的收缩效应。虽然说新出台的房贷新政引发了一些观望，这种观望对房价也是有影响的。但是，这种观望不具有持续性，而是暂时的。这有两个方面的原因：一是，几大商业银行细则没有出台，分支银行只有等待，而这种等待时间是有限的；二是，在银行眼里，房地产贷款一直以来都具有诱惑力。如何让货币信贷收缩效应持续发力，仅有加息政策是不够的，关键在于***如何尽快完善房贷新政并监督落实。
再者，人们对奥运会后房价上涨预期的变化。其实人们很理性，并非凭感觉。奥运会对房价影响有多大？要分两部分看：奥运会前，奥运经济的魔力是不容质疑的，当然，这种魔力主要还是体现在北京及与奥运有关的城市；奥运会后，房价变化多少就与奥运无关，顶多只会拉动奥运会场馆周边的房价，而房价大势最终还得看供需矛盾。也就是说，与奥运有关的个别城市房价整体走势与奥运会有关，但对大多数城市而言却关系不大，奥运会更不会成为全国房价的转折点。而开发商普遍借奥运做文章，其目的是吹涨房价。
因此，我们在判断房价走势时，一方面要考虑到影响房价的部分客观因素，比如说奥运会；另一方面，最重要的是要认清影响房价的决定性因素，即行业主管部门和地方***就是决定房价涨跌跷跷板的惟一支点。(冯海宁)
这个小故事主要讲了住在北京城南惠安馆附近的英子的生活和两个好朋友。一个是住在惠安馆的疯子秀贞，一个是在油盐店认识的小朋友叫妞儿。
原来这两人是母女，为寻找小桂子的亲生父亲，母女俩相依为命死在火车轮下。如此残忍的一幕，点亮了英子的那颗心，从而让英子变得更具有同情心。
在这条胡同的第四个大门便是小英子的家。胡同口是惠安馆，沿着三层台阶拾阶而上，推开凹进去的两扇褪色的黑大门，里面便是《城南旧事》中“疯子”秀贞的家。说是她的家，其实也是借宿而已。
扩展资料：
《城南旧事》没有具体的说小英子的胡同在哪里，只提到了“从骡马市大街穿过魏染胡同和西草厂，到了椿树胡同的井窝子，斜对面便是我们住的这条胡同。”
大概只能知道小英子的家在宣武区，离着椿树胡同很近。椿树街现在已经变为椿树园奥运社区了。物是人非，小英子的胡同已经找不到了。曾经感叹过现代文化对于传统文化的影响，不知道是该说侵蚀，还是发展。
实验一小学区。椿树园小区由北京鲁能物业公司管理，住区有42家单位3000多户居民，是宣武（区2000年）的市级“文明社区”。该小区属于实验一小学区，在此学区规划的范围之内，是优质的小学的学区房，距离宣武门地铁站500米，非常方便。
公交线路：102路，全程约4.1公里
1、从椿树园奥运社区步行约500米,到达校场口站
2、乘坐102路,经过6站, 到达陶然桥北站（也可乘坐603路）
3、步行约160米,到达朱雀门小区
椿树园小区：
建筑时间：1998-01-01
竣工时间:：1999-01-01
开发商:：北京鲁能英大房地产开发有限公司 。
小区地址: 宣武区 宣武门 - 宣武门内庄胜广场后面 。
小区简介：
椿树园小区由北京鲁能物业公司管理，住区有42家单位3000多户居民，是宣武(区2000年)的市级“文明社区”。2001年，作为北京市居民住宅小区的代表，国际奥委会考察团一行曾到此考察。小区给客人们留下了非常好的印象，为北京申办奥运成功是立下了功劳。据了解，2001年，椿树园还获得了“交通安全管理先进单位”等多项荣誉称号。法国的街舞还有我们椿树园小区街道的老姐妹呢。
